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万科再提“活下去” 刚开年房产三巨头都坐不住了?
作者:林师义 2019-03-03 10:45 来源:每日经济新闻
[提要] 2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

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万科再提“活下去”,恒大、碧桂园放大招!刚开年,房产三巨头都坐不住了?

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2月25日,《万科周刊》发布了万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿,其中指出,2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

  仅仅3天后的2月28日,有消息称,自2月12日开工至今,碧桂园出现大规?!安迷薄?,有部门裁员幅度至50%。这一次裁员波及总部和区域,范围相较于以前更广。

  同日,有媒体报道,恒大集团董事局主席许家印在2月27日下午亲自主持召开的恒大全集团销售大会上表示,所有在售项目住宅(含公寓及写字楼)可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。

  头部房企的一举一动往往会对行业产生巨大影响,更何况是位列行业TOP3房企。从万科内部讲话,到碧桂园裁员传闻,再到恒大全国降价,头部房企调整映射出其对行业趋势持何种判断?对行业将会产生何种影响?2019年楼市到底会走向何方?


  TOP3房企率先动起来

  2月25日,《万科周刊》微信公号发布了董事会主席郁亮的一份内部发言稿,其中指出“经济下行压力加大,‘L’型走势尚未探底,宏观形势并不乐观”,并表示,2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

  该内部发言也成为当日众多媒体争相报道的焦点。

  而针对2月28日网传的碧桂园裁员50%消息,碧桂园相关负责人回复每日经济新闻记者采访时明确表示:没有裁员,50%也是没有的事,此次“裁员”系组织架构优化调整。

  在3月1日碧桂园举行的2019年春节后的第一次集团管理会议上,创始人杨国强针对“裁员”传闻回应称:“肯定不是裁员,我们把大家招进来不容易,不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。公司接下来会有很多新的业务,包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾,集团员工总量会比年初还要多?!?/p>

  记者从接近碧桂园的人士处获悉,目前区域确实在进行较大规模人员调整,根据区域业绩对应人员编制。如果目标业绩下调,则相对应调整员工编制。有些区域变动不大,有些区域就很惨,“优化”人数达到1000人。

  每日经济新闻记者在一份恒大官方折扣说明上看到,购房人能够享受92折、95折、3万元购房券以及赠送家电等多重优惠。恒大集团相关负责人向记者表示,全国项目基本执行统一的折扣标准,不同的区域可能略有差异。

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  头部房企调整为哪般?

  实事上,高喊需要“跳出路径依赖和牛市思维”的万科,在土地市场上仍然没有手软。每日经济新闻记者查阅相关资料获悉,万科2018年三季度拿地金额逼近恒大、碧桂园、保利等房企总合。

  中原地产研究中心统计数据也显示,大部分城市去化速度放缓,房地产龙头企业拿地的节奏明显分化,万科在今年1~2月合计拿地金额达283亿元,行业排名首位。

  上述接近碧桂园的人士向每日经济新闻记者透露,此次“优化”的范围涉及到成本管控、投资、运营、设计和财务等多个部门。优化的具体方式各区域也没有统一标准,就是根据区域的业绩指标,把多出编制之外的员工通过制度考核的方式淘汰,对能力不足的员工进行“优化”。一般而言,一二线城市三千万业绩有一个员工的编制,三四线城市大概两千万业绩有一个编制。该制度是今年执行的,去年没有这个制度。

  记者注意到,在“优化”人员的同时,碧桂园仍然在为新的业务板块招兵买马。一周前,旗下博智林机器人正式开启2019年全球招募,招募范围涵盖高级管理岗和各类技术研发岗位;在2018年下半年,农业人才的招聘也在为农业板块加码布局。

  至于恒大本次全国降价,记者注意到,事实上恒大每年都会进行两次全国性促销,折扣力度有所不同。对比去年同时期,恒大推出的折扣是88折。进行折算之后,本次降价优惠并不明显。

  上海中原地产市场分析师卢文曦向每日经济新闻记者分析认为,“2019年全国楼市将面临调整压力,作为一线龙头企业会主动应对,加快资金周转,提高抗风险能力。虽然企业会提出很多口号,但更要看他们行动如何?!?/p>


  可能引发行业洗牌?

  郁亮在内部讲话中谈到万科目标时强调,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  杨国强春节后的第一次集团管理会议上说:我们要做一个高科技企业,未来地产只是多元业务中的一部分,公司已经在用心谋划新的业务。

  许家印在集团销售大会上表示,所有在售项目住宅(含公寓及写字楼)可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。

  头部房企的一举一动往往会对行业产生巨大影响,更何况本次连续曝出新动作的是目前位列行业TOP3的头部房企。

  同策咨询研究中心总监张宏伟接受每日经济新闻记者采访时表示,“短期来看,头部企业无论是组织架构还是人员,还是降价带来的利润都会有所损失,但未来两三年来看,这一动作会引起中小企业——尤其是民营中小开发企业出现一些问题?!?/p>

  “头部企业的率先调整可能引起行业的重新洗牌,行业预期悲观的情况下,部分中小企业可能进一步陷入资金困境。未来半年到一年,头部企业在行业下行调整周期中会迎来比较好的收并购机会,尽管这种机会并非主观造成?!闭藕晡八?。


  今年楼市走向何方?

  2019年前两月,尽管房地产市场仍被低迷氛围笼罩,但部分城市还是露出了些许回暖迹象。一些城市新盘供应量开始加大,调控政策略有放松,市场各方的热情纷纷被调动,开发商的热情也蔓延到了土地市场。

  2月下旬,深圳湾某高端豪宅、最低价超过2000万/套却受到购房者追捧;某房企北京区域启动了“抢收计划”,单周认购额达15亿元;广州一日出让三宗地块揽金116亿元。

  一边是宏观经济走势尚待明朗,一边是似乎小阳春收割行情触发在即,楼市向左走还是向右?

  每日经济新闻记者注意到,春节后南京等多个城市出台人才落户政策,楼市调控“松绑”信号被加码放大。同时,不少城市新盘集中入市,成交低迷期累积的购房需求也在近期得到释放,中介机构借此机会纷纷放出“抢购、抢认筹”的消息,楼市“小阳春”仿佛一触即发。

  据国家统计局数据,1月份商品住宅销售价格下跌城市明显增多,70个大中城市中,58城新建住宅价格上涨,4城持平,8城下调。二手房价格17城出现下调,12城持平,上涨城市进一步减少至41个。

  据张宏伟判断,今年销售情况不会太乐观,仍然继续维持目前的趋势,开发企业以价换量,降低利润率、提前回款确保现金流。

  卢文曦指出,“全国楼市分化格局依然呈现,因此小阳春也会有所分化。一部分承压的三四线在去化上仍有压力,相反经过一年多调整,部分一二线城市或有好于去年同期的成交量。一方面一年多积累,这些积压的客户需要释放;另一方面,限价背景下市场对今年走势较为谨慎,以价换量为主流方式,较有性价比的产品仍会受到市场认可?!?/p>

  中原地产首席分析师张大伟指出,最近市场回暖的原因很简单,看看2月份的PMI就知道了。市场是回光返照还是小阳春要看一季度的经济情况。

  “当下企业还是应该顺应市场周期,做出些调整,当自己调整好了,就有更多的市场机会。在市场格局迅速发生变化的时候,可能头部企业更加先知先觉?!闭藕晡叭衔?。




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